Il y a de quoi flipper

Que se passe-t-il aujourd'hui ? 
Les investisseurs immobiliers américains, communément appelés " home flippers " ou " retourneurs de maisons ", ont atteint l'année dernière leur point haut d'activité depuis 2006. Ils ont ainsi acheté et revendu, dans des périodes de temps allant jusqu'à douze mois, plus de 207 000 maisons individuelles et appartements l'année dernière. Les profits générés par ces opérations ont atteint des records, en moyenne 50% brut sur chaque opération l'année dernière contre 28% en 2006.

Qu'est ce que ça veut dire ?
Le terme consacré en France pour les opérations décrites ci-dessus est " marchands de biens ". Quel que soit le marché, certaines personnes se spécialisent dans le fait de racheter des actifs sous-valorisés ou dégradés pour les réhabiliter, les rénover et ainsi créer de la valeur pour pouvoir les revendre plus cher. Cela existe évidemment dans l'immobilier mais dans bien d'autres domaines également. Un antiquaire par exemple fait d'une certaine façon la même chose avec les meubles.

Aux Etats-Unis, cette activité n'est pas perçue aussi négativement qu'en France, comme beaucoup de choses d'ailleurs, et fait même l'objet d'émissions de télévision notamment. L'idée est donc de racheter des maisons ou appartements dans un mauvais état ou vendues à des prix cassés pour diverses raisons (divorce, nécessité urgente de vendre), de les rénover à prix serrés et de les revendre dans un délai très bref.
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Pourquoi devrais-je y prêter attention ?
Avec du recul : l'histoire se répète ?
Comme toute activité profitable, plus le temps passe, plus le nombred'intervenants tend à augmenter, de plus en plus de personnes souhaitant une part des profits possibles.

Le problème, c'est que le marché est depuis maintenant dix ans en phase de récupération et il commence à montrer dans certaines régions des risques de surchauffe. Rappelons-nous qu'en 2007, c'est du secteur immobilier que la crise était arrivée. Il est donc toujours intéressant de garder un œil sur ce domaine de l'économie.

Les investisseurs ont-ils tiré des enseignements du passé ? A priori, incroyable mais vrai, la réponse est pour l'instant oui. Ou alors, c'est parce que nous sommes encore trop tôt dans le cycle de l'euphorie.

D'abord, les revenus bruts générés par ces opérations sont actuellement encore près de deux fois plus importants qu'il y a 11 ans avant la crise, les investisseurs disposent donc d'une marge de sécurité plus importantes en cas de retournement du marché. Ensuite, " seulement " 35% des investisseurs ont emprunté pour financer leur opération. Certes, c'est le pourcentage le plus élevé depuis 2008 mais en 2006, le pourcentage d'investisseurs ayant emprunté était de 63%, beaucoup plus donc.

Pour autant, les investisseurs restant des humains semblent dans certaines zones géographiques devenir trop confiants, comme cela arrive également souvent sur les marchés après une bonne période boursière. Ainsi, dans des villes comme Austin au Texas ou Santa Barbara en Californie, les profits bruts moyens avant prise en compte du coût des travaux étaient de moins de 25%, autant dire que les profits réels devaient être en pourcentage très minces. En outre, l'année dernière à Memphis, dans le Tennessee, les transactions liées à des " home flippers " représentaient 13% de tout le marché, un chiffre élevé.

Si la crise n'est, a priori, pas encore là, il est donc indéniable que certains investisseurs prennent désormais des risques inconsidérés dans un secteur où les actifs sont beaucoup moins liquides que sur les marchés financiers.

Il y a de quoi flipper.