LES NEWS

Que se passe-t-il aujourd'hui ?
Les banques anglaises Barclays et Lloyds se sont mises d’accord pour que la première rachète à la seconde son portefeuille de crédits immobiliers résidentiels pour environ 5,4 milliards de dollars. Cela permet à Barclays de se renforcer très sérieusement sur le segment bancaire irlandais et, à l’inverse, à Lloyds de quasiment finir de quitter le marché irlandais. C’est une bonne nouvelle pour Lloyds qui se débarrasse de prêts qui pesaient sur son bilan financier.

Qu'est ce que ça veut dire ?
Pendant que nombre d’entre vous devez être en train de débriefer de la sélection française pour la coupe du monde, de l’autre côté de la Manche les banques anglaises choisissent leur camp entre Royaume-Uni et Union Européenne.

Ce sont ici deux stratégies bien distinctes qui se dessinent. D’un côté, Lloyds fait le choix de se concentrer sur le marché domestique anglais. De l’autre, Barclays se constitue un véritable hub d’activités en Irlande.

Le Brexit qui approche à grands pas et aura lieu dans moins d’un an va beaucoup perturber le fonctionnement des banques anglaises ayant une forte présence au sein de l’Union Européenne. Dans une sorte de mouvement darwinien, celles qui en ont les moyens, et l’ambition, doivent travailler à se créer une base européenne d’activités. Selon les banques, la ville choisie a tour à tour été Dublin, Francfort ou Paris.

Pourquoi devrais-je y prêter attention ?
Avec du recul : quel impact du Brexit pour les banques basées au Royaume-Uni ?
La première des difficultés pour répondre à cette question réside dans le fait que les détails juridiques de la mise en œuvre effective du Brexit dans le secteur financier ne sont pas encore définitivement actés.

Dans une large mesure, les groupes bancaires et assurantiels ont appliqué le principe de précaution en anticipant la date couperet de fin mars 2019 pour déplacer tout ou partie de leurs équipes travaillant depuis le Royaume-Uni sur des sujets liés à l’Union Européenne. Le Royaume a clairement déjà perdu des milliers d’emplois à cause de cette incertitude. Paradoxe de toute cette histoire, il semble de plus en plus acquis qu’une forme d’équivalence juridique entre les régulations financières européennes et britanniques pourrait être décidée.

Pendant ce temps, les banques anglaises souffrent beaucoup plus que les autres de toute cette incertitude au même titre que l’économie anglaise dans son ensemble. Pendant que les banques affichent un peu partout dans le monde des résultats très solides et une progression de leurs dividendes ainsi qu’une amélioration de leur capitalisation, nombre d’investisseurs restent réticents à véritablement s’intéresser aux banques comme Barclays, Royal Bank of Scotland ou bien encore Lloyds. Tiens tiens, deux de ces noms ont justement dealé entre elles aujourd’hui…

Près de 100 établissements financiers de tous types devraient déplacer le cœur de leurs activités sur le sol européen, un enjeu majeur en termes d’emplois pour les trois villes les plus sollicitées à chaque fois que sont Dublin, Francfort et Paris. Les emplois dans le secteur sont en effet sensiblement mieux payés que les moyennes de rémunération nationales. En outre, il y va aussi d’une question d’image pour apparaître comme la ville et le pays le plus accueillant.

Sur ce plan, Paris tient bien la corde et a notamment décroché la venue de l’Autorité Bancaire Européenne. Il est encore trop tôt pour mesurer toutes les conséquences de ce schisme à venir mais pour l’instant le grand perdant est pourtant celui qui clamait qu’il allait y gagner au change et c’est bien fait pour lui, le Royaume-Uni.

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Que se passe-t-il aujourd'hui ?
Les investisseurs immobiliers américains, communément appelés " home flippers " ou " retourneurs de maisons ", ont atteint l'année dernière leur point haut d'activité depuis 2006. Ils ont ainsi acheté et revendu, dans des périodes de temps allant jusqu'à douze mois, plus de 207 000 maisons individuelles et appartements l'année dernière. Les profits générés par ces opérations ont atteint des records, en moyenne 50% brut sur chaque opération l'année dernière contre 28% en 2006.

Qu'est ce que ça veut dire ?
Le terme consacré en France pour les opérations décrites ci-dessus est " marchands de biens ". Quel que soit le marché, certaines personnes se spécialisent dans le fait de racheter des actifs sous-valorisés ou dégradés pour les réhabiliter, les rénover et ainsi créer de la valeur pour pouvoir les revendre plus cher. Cela existe évidemment dans l'immobilier mais dans bien d'autres domaines également. Un antiquaire par exemple fait d'une certaine façon la même chose avec les meubles.

Aux Etats-Unis, cette activité n'est pas perçue aussi négativement qu'en France, comme beaucoup de choses d'ailleurs, et fait même l'objet d'émissions de télévision notamment. L'idée est donc de racheter des maisons ou appartements dans un mauvais état ou vendues à des prix cassés pour diverses raisons (divorce, nécessité urgente de vendre), de les rénover à prix serrés et de les revendre dans un délai très bref.

Pourquoi devrais-je y prêter attention ?
Avec du recul : l'histoire se répète ?
Comme toute activité profitable, plus le temps passe, plus le nombred'intervenants tend à augmenter, de plus en plus de personnes souhaitant une part des profits possibles.

Le problème, c'est que le marché est depuis maintenant dix ans en phase de récupération et il commence à montrer dans certaines régions des risques de surchauffe. Rappelons-nous qu'en 2007, c'est du secteur immobilier que la crise était arrivée. Il est donc toujours intéressant de garder un œil sur ce domaine de l'économie.

Les investisseurs ont-ils tiré des enseignements du passé ? A priori, incroyable mais vrai, la réponse est pour l'instant oui. Ou alors, c'est parce que nous sommes encore trop tôt dans le cycle de l'euphorie.

D'abord, les revenus bruts générés par ces opérations sont actuellement encore près de deux fois plus importants qu'il y a 11 ans avant la crise, les investisseurs disposent donc d'une marge de sécurité plus importantes en cas de retournement du marché. Ensuite, " seulement " 35% des investisseurs ont emprunté pour financer leur opération. Certes, c'est le pourcentage le plus élevé depuis 2008 mais en 2006, le pourcentage d'investisseurs ayant emprunté était de 63%, beaucoup plus donc.

Pour autant, les investisseurs restant des humains semblent dans certaines zones géographiques devenir trop confiants, comme cela arrive également souvent sur les marchés après une bonne période boursière. Ainsi, dans des villes comme Austin au Texas ou Santa Barbara en Californie, les profits bruts moyens avant prise en compte du coût des travaux étaient de moins de 25%, autant dire que les profits réels devaient être en pourcentage très minces. En outre, l'année dernière à Memphis, dans le Tennessee, les transactions liées à des " home flippers " représentaient 13% de tout le marché, un chiffre élevé.

Si la crise n'est, a priori, pas encore là, il est donc indéniable que certains investisseurs prennent désormais des risques inconsidérés dans un secteur où les actifs sont beaucoup moins liquides que sur les marchés financiers.

Il y a de quoi flipper.

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Que se passe t'il aujourd'hui ?
Le fonds d’investissement souverain norvégien, Norges, a relevé une accumulation d’indicateurs inquiétants sur les valorisations des marchés immobiliers mondiaux. Pour autant, le fonds continue d’investir de manière très sélective dans des actifs de très grande qualité dans une dizaine de villes d’importance mondiale. Le fonds supervise 24 milliards de dollars d’actifs immobilier dont certains biens sur Times Square et sur les Champs Elysées. L’objectif du fonds est que l’immobilier représente 7% de son patrimoine total.

Qu'est-ce que ça veut dire ?
Avec plus de 1 000 milliards de dollars gérés, Norges est le plus gros fonds d’investissement au monde. Ses actifs, son argent à investir, provient des recettes de l’Etat issues de l’exploitation pétrolière et gazière du pays. L’objectif de ce fonds est de gérer ce colossal patrimoine pour pouvoir subvenir à l’éventuel paiement de tout ou partie des pensions de retraite des norvégiens.

Le fonds investit dans tous les types d’actifs mais disposent d’un biais naturel pour les actions, l’investissement le plus performant sur le très long terme. Celles-ci représentent en permanence plus de 70% du portefeuille global du fonds. En visant un seuil de 7% d’immobilier pour le fonds, Norges doit presque tripler son montant d’investissement en immobilier. Autant dire que le chemin sera encore relativement long.

Pourquoi devrais-je y prêter attention ?
Avec du recul : à chaque investisseur sa stratégie d’investissement
Avec un tel patrimoine financier et immobilier, Norges n’a pas les mêmes objectifs et horizons d’investissement que la plupart des investisseurs.

De quoi on parle ? Avant d’investir, il vous faut savoir pourquoi vous souhaitez investir de la même façon que vous savez (normalement) pourquoi vous faites tout le reste de ce que vous faites au quotidien.

Ainsi, l’objectif d’investissement est le but que vous cherchez à atteindre. Celui-ci est généralement un mix d’éléments quantitatifs et qualitatifs et doit pouvoir se résumer idéalement en une ou deux phrases.
Par exemple, un objectif d’investissement peut être « construire un patrimoine financier et immobilier permettant d’atteindre dans 10 à 15 ans une autonomie financière » ou alors « pérenniser le patrimoine existant en assurant une diversification et une appréciation régulière de celui-ci compte tenu de l’inflation ». On comprend vite que dans le premier cas, l’investisseur sera très certainement amené à prendre plus de risques que dans le second. Norges se situe par exemple dans le deuxième cas.

Couplé à l’objectif d’investissement, il y a ce que l’on appelle l’horizon d’investissement. Il s’agit de la période pendant laquelle on s’attend à rester investi et pendant laquelle on sera confortable avec le fait de ne pas disposer de l’argent investi pour une autre activité. Il faut d’ailleurs analyser la cohérence entre l’objectif et l’horizon d’investissement. Construire un patrimoine par exemple est incompatible avec un horizon d’investissement de quelques années.

Une fois ces éléments bien réfléchis, un investisseur peut alors regarder les investissements qui correspondent à ses objectifs d’investissement en termes d’espérance de performance et de rendement par rapport aux risques encourus et à son horizon d’investissement, c’est-à-dire à sa durée estimée d’investissement.

Le fonds souverain norvégien, comme les autres fonds souverains d’ailleurs, bénéficient de l’immense avantage d’avoir un horizon d’investissement extrêmement lointain, renforcé par la taille impressionnante du patrimoine géré, et d’avoir des objectifs d’investissement clairement définis d’appréciation du patrimoine. Ce sont notamment ces éléments qui permettent d’expliquer la très bonne performance de Norges qui enregistre une performance de 6% par an depuis le 1er janvier 1998 soit sur près de 20 ans, une performance qui ferait rêver plus d’un investisseur.

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Une porte s'ouvre, une fenêtre se ferme...

11/5/2017

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Le chiffre du jour
Quel est le loyer moyen au m2 à Paris ?

Que se passe t'il aujourd'hui ?
Les loyers dans le quartier de Manhattan à New York dans des immeubles sans portier n’ont jamais été aussi élevés. Le loyer mensuel médian a atteint 2 995 dollars, environ 2 750 euros, en hausse de 5,8% sur un an d’après une étude publiée par l’un des courtiers immobiliers leaders à New York, Douglas Elliman. A l’inverse, le loyer médian dans des immeubles disposant d’un portier a continué de baisser à 3 758 dollars.

Qu'est-ce que ça veut dire ?
New York, en particulier dans son cœur Manhattan, ne manque pas de projets immobiliers nouveaux. Rien que pour 2017, 5 500 nouveaux appartements arriveront sur le marché de la location à Manhattan, quartier de New York de 1,6 million d’habitants, surtout dans le très haut de gamme et pour la plupart dans des immeubles avec portier.
Les propriétaires new-yorkais d’appartements hauts de gamme doivent donc faire face à une double tendance jouant contre eux.
La première, c’est la multiplication de l’offre locative dans le (très) haut de gamme qui renforce la concurrence, tire les loyers vers le bas et oblige les propriétaires à accorder des gestes financiers aux locataires potentiels, ce qui est impossible en France.
La seconde, c’est que New York ne crée plus autant d’emplois à très haut revenu qu’avant notamment dans la finance. Il y a donc moins de locataires qu’avant en mesure de payer des loyers très élevés. Les locataires évitent ainsi de plus en plus les immeubles avec des portiers pour économiser sur les charges et donc sur leurs dépenses mensuelles. Par voie de conséquence, ils font augmenter les loyers du type de bien qui les intéressent.

Pourquoi devrais-je y prêter attention ?
Avec du recul : le marché immobilier s’envole grâce aux taux bas
Au sortir de la crise financière de 2007/2008, les banques centrales européennes et américaines notamment ont baissé leurs taux directeurs pour essayer de contribuer à la reprise de l’économie. Les taux directeurs sont les taux d’intérêt de court terme auxquels les banques centrales – chargées de veiller à la stabilité des prix notamment – prêtent aux banques de telle sorte que celles-ci puissent prêter ensuite aux particuliers ou aux entreprises.
En Europe, le principal taux directeur de la Banque Centrale Européenne est désormais de 0% par an. C’est pourquoi les taux d’emprunt immobilier notamment sont si bas. Aux Etats-Unis, la FED a fixé le principal taux directeur annuel à 1%.
Nombre d’investisseurs – particuliers et professionnels – en ont profité pour s’endetter à bon compte et investir, notamment dans le secteur immobilier. Les particuliers se mettent à acheter en masse, tirant les prix de l’immobilier à la hausse, et les professionnels se mettent à construire pour satisfaire la demande.
Aux Etats-Unis, des analyses tendent à montrer que le point haut du marché immobilier a été atteint. Miami et la Floride de façon générale, qui ont été de loin le marché immobilier le plus prospère de ces dernières années, ont ainsi enregistré une chute des transactions en 2016 et depuis le marché reste moribond.
Nombre d’investisseurs particuliers font abstraction du fait que si l’immobilier monte en période de taux d’intérêt bas – un plus grand nombre de personnes pouvant se permettre d’acheter – les prix tendent à baisser sensiblement lorsque les taux d’intérêt remontent, moins de personnes pouvant acheter. Le marché s’inverse alors et les vendeurs se retrouvent plus nombreux que les acheteurs, une situation qui pourrait arriver dans les prochains mois ou années, les taux d’intérêt étant attendus en hausse dans les prochains mois.
Les particuliers ne réalisent également pas que, très souvent dans les zones très urbaines, louer est plus rentable que d’acheter dans la mesure où le rendement locatif de ces zones géographiques est généralement faible.
Attention donc à ne pas se laisser emporter par la frénésie acheteuse qui frôle parfois l’irrationnel.

La citation du jour
"Si l'on investit pas sur le long terme, il n'y a pas de court terme."
George Washington, 1er président des États-Unis

Quel est le loyer moyen au m2 à Paris ?
29,29 € / m2
Source : http://www.lacoteimmo.com

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